Bruk husleiekontrakt
Ved å inngå en skriftlig husleiekontrakt er det enkelt både for deg og leietaker å vite hva dere har avtalt.
Vi anbefaler at du inngår en skriftlig kontrakt. Kontrakten skal beskrive dine og leietakers rettigheter og plikter. Den bør si noe om leiesum, hvor lenge kontrakten varer, depositum, oppsigelsesmuligheter og hvem som har ansvaret for vedlikehold.
Før du fyller ut leiekontrakten er det lurt at du tenker igjennom disse punktene.
Du kan inngå en leieavtale for et bestemt tidsrom eller på ubestemt tid. Dersom det står en sluttdato i avtalen, er den tidsbestemt. Står det ikke en sluttdato, er avtalen tidsubestemt.
Ved en tidsubestemt leieavtale opphører leieavtalen først ved oppsigelse. Som utleier må du ha en saklig grunn for oppsigelsen og den må ikke være urimelig for leietaker. Leietaker har rett til å protestere på oppsigelsen.
En tidsbestemt leieavtale opphører ved leieavtalens sluttdato, uten oppsigelse. Leieavtalen kan sies opp i leieperioden, med mindre noe annet er skriftlig avtalt, men du som utleier må da ha en saklig grunn for oppsigelsen og leietaker har rett til å protestere.
Hovedregelen er at tidsbestemte leieavtaler gjelder for minst tre år, men det finnes unntak. Dersom du leier ut loftet eller sokkeletasjen, kan leietiden settes til ett år.
Du kan også sette kortere leietid, dersom du leier ut huset mens du reiser bort på ferie, skal jobbe eller studere et annet sted. Du må da opplyse om dette i husleiekontrakten.
Dersom du leier ut til et par eller en familie vil det være naturlig å tegne én kontakt. Hvis det er flere leietakere som skal dele boligen, for eksempel 2-3-studenter, har du flere valgmuligheter.
Du kan ha en felles kontrakt der alle signerer, alle kan ha hver sin kontrakt, eller du kan la bare én av leietakerne stå oppført i leiekontrakten. Dette kan få betydning for hvilke rettigheter og plikter man har i leieforholdet.
Dersom to eller flere leietakere har signert kontrakten sammen, er hovedregelen at de er solidarisk ansvarlige for at avtalen blir oppfylt. Det betyr blant annet at de er ansvarlige for samme økonomiske forpliktelse. Du kan velge om kun én eller flere skal betale. Hvis én får ansvar for å betale, blir det opp til leietakerne å gjøre opp seg imellom etterpå.
Du og leietaker kan fritt avtale hvor lang oppsigelsestiden skal være, og hvordan den skal beregnes. Er det ikke avtalt noe annet, løper oppsigelsestiden i tre hele kalendermåneder og til utløpet av den siste måneden. Det betyr at hvis oppsigelsen er levert 16. april, så vil oppsigelsestiden løpe frem til 30. juli.
Dette er de to mulighetene du har til å sikre at du får dekket eventuell utestående husleie og erstatning hvis det oppstår skader. Vi anbefaler at du avtaler depositum eller garanti i kontrakten.
Depositum er et avtalt beløp som leietaker setter inn på en sperret depositumskonto. Dette er en egen kontotype i banken som skal stå i leietakers navn. Verken du eller leietaker disponerer over beløpet. Depositumet kan ikke være mer enn seks måneder husleie og det er du som utleier som må betale gebyret for å opprette kontoen.
Garanti er et løfte fra et forsikringsselskap, NAV eller kommunen som skal sikre at du får penger hvis leietaker ikke betaler husleien. Hvis du leier ut til kommunen din, sjekk muligheten for kommunal garanti.
Vedlikehold er arbeider som skal opprettholde den standarden boligen hadde da leietaker flyttet inn. Dette gjelder både innsiden og utsiden av boligen.
Du som utleier har hovedansvaret for vedlikehold av boligen, hvis du ikke avtaler noe annet med leietaker. Du har vanligvis ansvaret for større vedlikeholdsarbeid, mens leietaker har vanligvis ansvaret for mindre vedlikehold.
Dere kan avtale at leietaker skal ha ansvar for hele eller deler av vedlikeholdet. Da bør fordelingen av vedlikeholdsarbeidet beskrives i leiekontrakten.
Hvis du ikke vedlikeholder boligen som avtalt, kan leietaker kreve avslag i husleien. Er det snakk om større mangler, kan leietakeren si opp avtalen.
Du kan lese mer om utleiers og leietakers vedlikeholdsplikt hos Husleietvistutvalget.
Du kan ikke komme og gå i boligen når leietaker har flyttet inn.
Er du bekymret for skader i huset, kan du be om tilgang til å både se og utbedre eventuelle skader. Du må varsle minst én uke i forkant og avtale med leieboer når det passer at du kommer. Helst skriftlig.
I akutte situasjoner, for eksempel ved en vannlekkasje, kan du ta deg inn i boligen for å hindre skader.
Ved å ta inn husordensregler som en del av kontrakten, legger du til rette for god trivsel og et ryddig leieforhold.
Med husordensregler blir det enklere for leietaker å forstå hva som er forventet adferd og oppførsel. Dersom du bor i samme hus så kan felles regler gjøre det enklere for dere begge å opptre hensynsfullt. Husordensreglene gjelder for alle som oppholder seg i utleieboligen eller hos deg, enten de er fastboende eller gjester.
Husordensreglene kan enten være del av leiekontrakten eller ligge med som et eget skriv i tillegg til kontrakten.
Leietakeren din må overholde kontrakten dere har avtalt og følge husordensreglene, dersom dere har avtalt dette. Hen skal betale husleien til avtalt tid, holde boligen i orden og vedlikeholde den slik dere har blitt enige om.
Du må regne med normal slitasje når noen leier hos deg. Hvis det oppstår skade på boligen eller innbo, så skal leietaker informere deg om dette. Hen har plikt til å varsle, slik at ikke skaden blir større.
Skulle det oppstå uenigheter som dere ikke klarer å løse, kan dere ta saken til Husleietvistutvalget.
Det er enkelt og trygt å bruke en ferdig kontrakt. Forbrukerrådet tilbyr både digitale kontrakter og kontrakter som pdf.